איך קונים דירה חדשה מקבלן בתל אביב

המדריך המעשי: תקציב ומשכנתא, איך לבחור פרויקט לפי השלב שלו, מה לבדוק אצל היזם, ערבויות לפי חוק המכר, הצמדה למדד ומס רכישה.

1. מתחילים מהתקציב

לפני שמסתכלים על פרויקטים, כדאי לדעת כמה אפשר לשלם: הון עצמי, אישור עקרוני למשכנתא מהבנק, וכמה מהתשלומים יגיעו רק בהמשך הבנייה. בפרויקטים שאפשר לקנות בהם עכשיו או בקרוב בתל אביב, דירת 4 חדרים חדשה עולה ברוב המקרים בין כ-4.6 לכ-8.1 מיליון ₪, לפי השכונה (חציון: כ-7 מיליון ₪, לפי עסקאות בדירות חדשות). המחירים לפי שכונה.

2. מבינים באיזה שלב הפרויקט

אותו פרויקט נראה אחרת לגמרי בכל שלב. אפשר לקנות עכשיו: היזם משווק, ולפעמים כבר יש אתר בנייה. בקרוב במכירה: יש היתר, השיווק עוד לא התחיל. בעתיד: הבקשה עדיין ברישוי, ומועד הכניסה רחוק. ככל שהשלב מוקדם יותר, המחיר לרוב נמוך יותר, אבל אי-הוודאות לגבי מועד הכניסה גבוהה יותר.

3. בודקים את היזם

כמה פרויקטים הוא סיים בעיר? כמה מהם נמסרו בזמן? מי הבנק המלווה? בכל עמוד יזם ב-MyRova מופיעים כל הפרויקטים שלו בתל אביב והשלב של כל אחד. רשימת היזמים.

4. בודקים את מצב ההיתר

שלב הבקשה מופיע במערכת הרישוי של עיריית תל אביב-יפו, לפי מספר הבקשה. בכל עמוד פרויקט ב-MyRova מופיעים מספר הבקשה, שנת ההיתר ותחילת הבנייה, כשהם ידועים.

5. ערבויות לפי חוק המכר

כשקונים דירה מקבלן, הכסף ששולם צריך להיות מובטח באחת הבטוחות שקובע חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), בדרך כלל ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, על כל תשלום. ודאו שאתם מקבלים בטוחה על כל תשלום, ושעורך הדין שלכם בודק אותה.

6. הצמדה למדד תשומות הבנייה

לפי תיקון 9 לחוק המכר (2022), אפשר להצמיד למדד תשומות הבנייה רק עד 40% ממחיר הדירה, והסכום שמשולם בחתימה לא מוצמד. גם אחרי מועד המסירה שבחוזה אסור להמשיך להצמיד. חשוב לבדוק את סעיף ההצמדה בחוזה.

7. מס רכישה ועלויות נלוות

מס רכישה תלוי בשאלה אם זו דירה יחידה, ומדרגות המס מתעדכנות כל שנה. כדאי לחשב לפי הסימולטור של רשות המסים. בנוסף יש שכר טרחת עורך דין, ייעוץ משכנתא ושיפורים בדירה.

8. החוזה ומועד המסירה

בחוזה מופיע מועד מסירה, ובחוק המכר נקבע פיצוי על איחור במסירה. עורך דין מטעמכם, ולא של היזם, הוא חובה. אחרי המסירה יש תקופות בדק ואחריות שקבועות בחוק.

המידע במדריך הוא כללי, ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי. לפני קנייה מומלץ להתייעץ עם עורך דין ויועץ משכנתאות.